【新華解讀】構建“REITs特色”審核與信批體系 及時有效為市場保駕護航 天天動態(tài)
2023-05-12 21:25:24 來源：新華財經(jīng)
證監(jiān)會與滬深交易所12日晚間相繼發(fā)文，聚焦基礎設施REITs項目審核和信息披露，對相關政策指引的修訂稿予以發(fā)布，此舉旨在提高成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度，加快發(fā)行上市節(jié)奏。稍早，中國基金業(yè)協(xié)會則發(fā)布近期舉辦公募REITs業(yè)務座談會的消息，就健全管理人和財務顧問項目報價內(nèi)控制度、倡導公募REITs市場公平競爭等主題開展討論。
在中國REITs市場啟動三周年以后，無論是一級市場申報、審核、估值等方面，還是二級市場行情波動、競爭報價等領域，亦或是后期項目運營治理等，都在實踐過程中暴露出了一些短板。
【資料圖】
基于此，監(jiān)管部門與行業(yè)協(xié)會高度關注，分別通過業(yè)務指引和行業(yè)自律等形式完善市場規(guī)則，強化信息披露要求，提升監(jiān)管的精準性和高效性，以期共同打造公平、有序的市場，提高成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度，更好地服務經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。
聚焦審核信披：細化評估和現(xiàn)金流要求 要求管理人核查隱性質(zhì)量問題
12日晚間，深交所率先公告稱，近期對《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務指引第1號——審核關注事項（試行）》（以下簡稱《REITs審核關注事項指引》）進行了修訂，進一步完善基礎設施 REITs審核關注事項，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路兩類成熟資產(chǎn)的審核標準，并強化信息披露要求。
具體來看，《深交所REITs審核關注事項指引》主要修訂內(nèi)容如下。
一是細化業(yè)務參與機構、評估和現(xiàn)金流要求。加強原始權益人約束，要求原始權益人向基礎設施基金轉(zhuǎn)讓項目公司股權不得新增地方政府隱性債務，取得的回收資金用途應當符合國家產(chǎn)業(yè)政策；規(guī)范中介機構選聘，要求管理人聘請專業(yè)機構應當遵循最少必需原則，且專業(yè)機構應當具有依法從事相關金融業(yè)務的資質(zhì)；細化評估和現(xiàn)金流要求，明確評估報告與可供分配金額測算報告對基礎設施項目現(xiàn)金流預測結果的差異比例超過百分之五的，管理人應當披露原因。同時，強化基礎設施項目資本性支出安排及其合理性披露要求。
二是規(guī)范產(chǎn)品設計要求。明確基金控制要求，要求基礎設施基金取得基礎設施項目完全所有權或者經(jīng)營權利；細化產(chǎn)品命名規(guī)范，要求基礎設施基金名稱和資產(chǎn)支持證券名稱應當表明基金的類別和投資特征，不得誤導投資者；強化風險防控，要求基金管理人設置二級市場異常波動風險防控安排，合理確定戰(zhàn)略配售比例，保證首次發(fā)售上市后流通份額適度充裕；明確基金經(jīng)理要求，存在兼任情形的，要求基金管理人充分論證基金經(jīng)理的專業(yè)勝任能力和兼任安排的合理性；規(guī)范費用收取水平，要求基金管理費、財務顧問費水平能夠覆蓋展業(yè)成本，相關參與機構不得以明顯低于行業(yè)定價水平等不正當競爭方式招攬業(yè)務。
三是明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的特殊性要求。明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目土地性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓限制、配套設施入池、租賃合同備案、重要現(xiàn)金流提供方行業(yè)屬性等合規(guī)性關注事項；細化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目歷史運營數(shù)據(jù)、評估參數(shù)、租金減免情況、重要現(xiàn)金流提供方租賃情況、投資協(xié)議約束、稅收優(yōu)惠政策等信息披露要求。此外，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施基金涉及的投資性房地產(chǎn)原則上應當采用成本法進行會計計量。
四是明確收費公路項目的特殊性要求。明確收費公路項目資產(chǎn)范圍、經(jīng)營權依據(jù)和范圍、轉(zhuǎn)讓限制、收費標準等合規(guī)性關注事項；細化收費公路項目歷史運營數(shù)據(jù)、競爭性交通設施項目影響、評估參數(shù)、收費減免情況、資產(chǎn)到期移交安排等信息披露要求；要求管理人對收費公路項目延續(xù)或者提升道路通行能力的安排、經(jīng)營權提前回收風險進行評估，并采取相關應對措施。此外，關注項目隱性質(zhì)量問題，要求管理人進行核查，原始權益人承諾其提供的安全風險相關資料真實、準確、完整。
此后，上交所也在官網(wǎng)公告稱，在證監(jiān)會的指導下，修訂并發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》（以下簡稱《上交所REITs審核關注事項指引》）。
具體來看，《上交所REITs審核關注事項指引》本次修訂堅持制度化、規(guī)范化和透明化原則，著力構建符合REITs特點及規(guī)律的審核和信息披露體系。一是深入總結試點經(jīng)驗，明確產(chǎn)品設計、項目審核和信息披露要求，促進形成市場共識，進一步提高市場規(guī)范運作水平。二是結合產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路等大類資產(chǎn)行業(yè)特性，在REITs現(xiàn)行審核和信息披露要求的基礎上，從項目合規(guī)、歷史運營以及評估參數(shù)設置等多維度細化了兩大類資產(chǎn)的審核關注重點，強化信息披露要求，提升監(jiān)管的精準性和高效性。
證監(jiān)會表示，REITs審核關注事項指引堅持制度化、規(guī)范化和透明化原則，著力構建符合REITs特點及規(guī)律的審核和信息披露體系。此次修訂突出以“管資產(chǎn)”為核心，進一步優(yōu)化REITs審核關注事項，強化信息披露要求，按照“成熟一類、推出一類”的原則，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路兩大類資產(chǎn)的審核標準，提高成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度，加快發(fā)行上市節(jié)奏，進一步健全并發(fā)揮基礎設施REITs市場功能。
展望后續(xù)，證監(jiān)會指出，“未來將指導證券交易所持續(xù)完善REITs信息披露制度規(guī)則，研究制定出臺定期報告和臨時公告披露指引，分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則，建立健全透明和可預期的審核注冊標準，重點關注資產(chǎn)及項目運營質(zhì)量，進一步強化市場監(jiān)管和投資者保護機制?！?/p>
監(jiān)管部門與市場聯(lián)系密切 支持主體用足、用好REITs工具
實際上，早在4月份，就有多位市場人士對新華財經(jīng)表示，“即將發(fā)布REITs信披相關業(yè)務新規(guī)”。可以說，監(jiān)管部門對于該市場十分重視，在“呵護”中國REITs市場平穩(wěn)運行與鼓勵領域創(chuàng)新等方面，與基金管理機構和投資者等參與方溝通密切，更是做到了“直指問題所在”的政策完善路線，及時有效的為市場保駕護航。
另一個市場表現(xiàn)來自于近期多個REITs產(chǎn)品接連舉辦的業(yè)績說明會。據(jù)基金管理機構人士稱，“交易所在敦促各家面向市場，回應市場關切?！笔聦嵣?，召開一季度業(yè)績說明會已不局限于出租率或業(yè)績有較大調(diào)整的REITs，一些業(yè)績穩(wěn)中向好的REITs也準備召開業(yè)績說明會，如保障房REITs等。
從這個角度來看，此舉一方面是針對近期低迷的REITs二級市場行情做出解釋，另一方面也是促進基金經(jīng)理、原始權益人/資產(chǎn)運營方等多渠道與廣大投資者進行互動。
業(yè)內(nèi)人士也對新華財經(jīng)表示：“在公布年報、季報等文件的基礎上，召開業(yè)績說明會拓寬了投資人對項目的溝通和認知途徑，向股票市場進一步看齊；但是管理人和原始權益人在會議上的表達還是有重疊和反復，缺乏上市公司董秘的角色統(tǒng)籌溝通內(nèi)容，并在日常作為紐帶鏈接市場和REITs平臺?！?/p>
“個人建議監(jiān)管部門繼續(xù)充分了解市場需求，并統(tǒng)一定期報告、評估報告重要信息披露口徑，以便市場對于REITs項目尤其是經(jīng)營權類項目的認知和理解?！痹摌I(yè)內(nèi)人士補充稱。
北京大學光華管理學院副院長張崢此前在報告中曾指出，在我國基礎設施REITs試點建設階段，面對底層類型多樣的基礎設施行業(yè)，資產(chǎn)評估報告在信息披露方面口徑是否統(tǒng)一、明確，是否能夠提供投資者判斷資產(chǎn)價值所必要的信息與數(shù)據(jù)，對于我國REITs行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。
張崢建議稱，“對于重要參數(shù)的變動，建議在評估報告中具體說明其變化及原因。我國基礎設施REITs尚處于發(fā)展初期，公眾對于REITs產(chǎn)品認知程度還需加深，適當詳細的說明能夠幫助投資者更好理解REITs產(chǎn)品邏輯和資產(chǎn)運營情況。
張崢還表示，應對評估報告披露的關鍵信息建議長期持續(xù)跟蹤。通過對市場上各只REITs的評估數(shù)據(jù)持續(xù)跟蹤，在觀察市場變化趨勢的同時，有助于推動形成行業(yè)共識，促進REITs逐步發(fā)揮資產(chǎn)定價之“錨”的重要作用。
從目前的啟動三年的發(fā)展成果來看，截至目前，上交所共有20只基礎設施REITs獲得注冊批復，預計最新獲批2只REIT產(chǎn)品成功發(fā)行后，市場融資規(guī)模將超710億元，回收資金帶動新項目投資額將超3300億元。已獲批項目涵蓋了倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、污水處理、清潔能源和保障性租賃住房等多種主流基礎設施類型，在盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資方面發(fā)揮了重要作用。
中證鵬元研發(fā)部研究員吳進輝對新華財經(jīng)表示，“我國公募REITs市場發(fā)展前景廣闊，隨著政策不斷完善和投資者逐步成熟，市場將行穩(wěn)致遠。建議進一步完善和做好中國REITs特色估值定價體系的探索，健全二級市場流動性制度，比如盡快推出REITs實時指數(shù)等。”
